IMMOBILIENRECHT

Für den Ablauf sollte man sich und den weiteren Beteiligten (inkl. Steuerberater) Zeit von 6 bis 8 Wochen einplanen. Uunter Umständen können 3 bis 4 Monate oder sogar 12 Monate sinnvoll sein, wenn den Beteiligten nach dem ersten Gespräch oder Lesen des Entwurfes klar wird, was alles in einen Übergabevertrag „hineingehört“ oder gehören sollte oder auf den ersten Blick vielleicht noch fehlt.

Nein. Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel im Vertrag meist ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Der Verkäufer haftet dann nur, wenn er Mängel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat. Bei Neubauten vom Bauträger gelten hingegen die gesetzlichen Gewährleistungsrechte von fünf Jahren.

Grundsätzlich ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag bindend. Wenn die Bank den Kredit ablehnt, bleibt die Zahlungsverpflichtung bestehen, was für Käufer existenzbedrohend sein kann. Es ist daher dringend zu empfehlen, eine Finanzierungsvorbehaltsklausel in den Vertrag aufzunehmen, die einen kostenfreien Rücktritt ermöglicht, falls kein Darlehen gewährt wird.

Wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde, verjährt der Anspruch darauf in der Regel drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Käufer von dem Mangel und der Täuschung Kenntnis erlangt hat. Die absolute Verjährungsgrenze liegt bei bis zu 30 Jahren.

In vielen Fällen sind Reservierungsgebühren, die lediglich in den AGB oder einem einfachen Formular vereinbart wurden, unwirksam, da sie den Kaufinteressenten unangemessen benachteiligen. Oft besteht ein Anspruch auf Rückzahlung dieser Gebühren.

In Deutschland gilt der Grundsatz: „Wer bestellt, bezahlt“ nicht zwingend beim Notar. Im Kaufvertrag wird fast immer vereinbart, dass der Käufer die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer trägt. Gesetzlich haften jedoch beide Parteien für die Notarkosten. Sollte der Käufer nicht zahlen, kann der Notar die Gebühren theoretisch vom Verkäufer einfordern. Ausnahme: Kosten, die speziell den Verkäufer betreffen (z. B. für die Löschung alter Grundschulden oder Wohnrechte im Grundbuch), übernimmt in der Regel der Verkäufer selbst.

Ja. Gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung ein gültiger Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Die wichtigsten Kennwerte müssen oft schon in der Immobilienanzeige stehen. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeldern geahndet werden. Zudem kann das Fehlen eines korrekten Ausweises unter Umständen als Sachmangel gewertet werden, wenn dadurch falsche Vorstellungen über den energetischen Zustand entstehen.

Viele Käufer möchten schon vor der offiziellen Eigentumsumschreibung renovieren („Schlüsselübergabe vor Zahlung“). Dies ist möglich, muss aber im Kaufvertrag als vorzeitige Besitzübergabe klar geregelt werden. Da das Eigentum noch beim Verkäufer liegt, müssen Fragen geklärt werden wie: Wer zahlt ab diesem Tag Strom und Wasser? Wer haftet für Schäden? Was passiert mit bereits getätigten Investitionen (z. B. neues Bad), wenn die Finanzierung doch noch scheitert und der Kauf rückabgewickelt werden muss? Ohne vertragliche Regelung ist dies ein hohes Risiko für beide Seiten.

Beide Rechte werden oft vereinbart, wenn Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen, aber dort wohnen bleiben wollen.
Wohnrecht: Berechtigt nur zum Wohnen. Der Berechtigte darf die Immobilie nutzen, aber meist nicht vermieten. Zieht er aus (z. B. ins Pflegeheim), bringt ihm das Wohnrecht oft keinen finanziellen Nutzen mehr.
Nießbrauch: Ist umfassender. Der Berechtigte zieht den „Nutzen“ (Fruchtziehung). Er kann dort wohnen oder die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten – etwa zur Finanzierung der Pflegekosten. Der Nießbrauch schmälert den Wert der Schenkung steuerlich meist stärker als ein reines Wohnrecht.