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MIETRECHT & WOHNUNGS­EIGENTUMSRECHT

Ihre Rechte als Mieter und Vermieter

In ständigem Wandel:

Mietrecht - für Mieter und Vermieter

Das deutsche Mietrecht hat sich in den vergangenen Jahren zu einer absoluten Spezialmaterie entwickelt. 

Zahlreiche gesetzliche Vorschriften und Gesetzesänderungen, insbesondere aber eine nahezu unüberschaubare Anzahl von Gerichtsentscheidungen, machen die Beratung durch einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt für Vermieter und Mieter gleichermaßen erforderlich und unerlässlich, wenn es zu Streitigkeiten kommt.

Deshalb kommt im Mietrecht der Kenntnis und dem Verständnis der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ganz besondere Bedeutung bei der erfolgreichen Durchsetzung von Vermieter- und Mieterrechten zu. Es vergeht kaum ein Monat, in dem nicht eine richtungsweisende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu praxisrelevanten Themen im Mietrecht wie Betriebskostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Mieterhöhung und Kündigung ergeht. Aber auch die örtlichen Instanzgerichte prägen durch ihre Rechtsprechung das Mietrecht.

Bereits eine frühzeitige Beratung und Vertretung bei den Mietvertragsverhandlungen, beim Mietvertragsabschluss, bei der Mietvertragsdurchführung und bei der Mietvertragsbeendigung zahlen sich im Mietrecht aus – für Vermieter und Mieter. Gerade in Anbetracht der zumeist langen Vertragsdauer.

Profitieren Sie – egal, ob als Vermieter oder als Mieter – von Anfang an von unserer jahrelangen Erfahrung im Mietrecht.

Inhalt

Ulrike Weikert - Fachanwältin Arbeitsrecht Mietrecht Wohneigentumsrecht

Soforthilfe von der Fach­anwältin für Miet- und Wohnungs­eigentums­recht

Sie möchten eine Betriebskostenabrechnung überprüfen lassen? Ihre Mieter zahlen Ihren Mietzins nicht? Zu diesen und anderen Themen beraten wir Sie kompetent und ausführlich. Rufen Sie uns einfach an oder nutzen Sie unser Kontaktformular.

Unsere Philosophie

Verhandlung oder Durchsetzung - immer eine Ab­wägung wert

Ein guter Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sollte immer im Blick haben, dass es sich um lang andauernde Rechtsbeziehungen handelt. Das bringt immer die Notwendigkeit einer Abwägung mit sich:

Lohnt es sich, die Rechtsposition bis ins Äußerste auszureizen? Das kann bei einem völlig zerrütteten oder bereits beendeten Mietverhältnis durchaus das vom Mandanten vorgegebene Ziel sein. Dann muss – notfalls bis in die letzte Instanz – gestritten werden.

Manchmal soll oder muss das Verhältnis aber fortgesetzt werden. Dann ist es sinnvoll, mit der Gegenseite, dem Gegenanwalt oder über das Gericht einen tragfähigen Vergleich auszuhandeln. 

Ist die Minderung der Miete tatsächlich gerechtfertigt?

Mietminderung

Liegen Mängel oder Fehler der Mietsache vor, darf der Mieter nach § 536 BGB die Miete angemessen kürzen. Diese Vorschrift ist auf alle Mietverhältnisse anwendbar.

Dem Mieter steht das Recht zur Vornahme einer Mietminderung somit kraft Gesetzes zu. Dies bedeutet, dass der Mieter zur Mietkürzung berechtigt ist, ohne dieses Recht vorher einklagen oder dem Vermieter gegenüber vorab ankündigen zu müssen. Allerdings kann der Mieter von seinem Mietminderungsrecht nur dann Gebrauch machen, wenn er den Mangel dem Vermieter gegenüber auch tatsächlich angezeigt bzw. diesen gerügt hat (Mängelrüge).

Die Frage, wann ein Mangel, d.h. nach der Rechtsprechung des BGH eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Ist-Zustands des Mietobjekts vom Soll-Zustand, tatsächlich vorliegt, ist manchmal gar nicht so einfach zu beurteilen.

Außerdem berechtigt nicht jeder Mangel den Mieter zur Vornahme einer Mietminderung. Diese ist nur dann zulässig, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vollständig aufhebt oder wenigstens mindert. 

Schließlich ist auch die Höhe einer zulässigen Minderung oft Streitgegenstand. Bei einer überhöhten Minderung droht sogar das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges. 

Bei Klärung all diesen Fragen empfiehlt sich daher eine rechtzeitige Kontaktaufnahme zu einem Fachanwalt für Miet- und  Wohnungseigentumsrecht.

Wenn sich die Wege trennen

Kündigung des Miet­verhält­nisses

Sie haben eine Kündigung erhalten oder wollen eine aussprechen? In beiden Fällen ist die Unterstützung von einem erfahrenen Rechtsanwalt oftmals notwendig, um sein Recht durchsetzen zu können. Das Gesetz unterscheidet zwischen verschiedenen Kündigungsformen.

Die ordentliche Kündigung

Das Aussprechen einer ordentlichen Kündigung muss sehr gründlich erfolgen. Bereits kleinste Fehler werden bestraft, da die Kündigung in der Folge meist unwirksam ist. Es müssen auch bei ordentlichen Kündigungen Fristen eingehalten werden und der Inhalt muss sehr bestimmt sein.

Die fristlose außerordentliche Kündigung

Das Gesetz gewährt beiden Parteien auch das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist nach § 543 BGB, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vertragspartners, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Sonderfall der ordentlichen Kündigung

Die Eigen­bedarfs­­kündi­gung

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person.

Der Leitsatz des BGH lautet hier folgendermaßen: Für die Annahme von Eigenbedarf reicht die Absicht des Vermieters, in den vermieteten Räumen selbst zu wohnen oder eine der in § 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB genannten Personen wohnen zu lassen, nur aus, wenn er hierfür vernünftige Gründe hat (NJW 1988, 904).

D.h. der Vermieter muss ernsthafte und nachvollziehbare Gründe haben, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Nicht benötigt hingegen ist das Vorliegen eines Notfalls, eines Mangels oder einer Zwangslage (BVerfG, NZM 2015, 161).

Im Kündigungs­schrei­ben müssen alle Gründe der Eigen­bedarfs­kündi­gung vollständig enthalten sein, da sich der Vermieter im späteren Gerichtsverfahren nur auf die dort bereits schriftlich angegebenen Gründe stützen darf (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB). Ver­säumt der Vermieter, Grün­de anzugeben, ist die Kündigung unwirksam. Eine anwaltliche Vertretung ist daher der sicherste Weg für das Verfassen einer Kündigung, da diese im Detail sehr umfangreich ausfallen kann bzw. muss. Kommen in der Kündigung nicht genannte Gründe im Nachhinein als Kündigungsgrund hinzu, ist jurist­isches Finger­spitzen­gefühl gefragt, um diese möglicherweise noch vorbringen zu können.

Jörg Pen - Fachanwalt Mietrecht und Wohneigentumsrecht

Soforthilfe vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungs­eigentums­recht

Sie planen eine Eigenbedarfskündigung? Das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter oder Vermieter ist unzumutbar geworden? In diesen und allen anderen mietrechtlichen Fragen berät Sie Herr Pen kompetent und umfassend. Rufen Sie uns an oder nutzen Sie unser Kontaktformular.

Ein häufiger Streitfall

Streit um die Betriebs­kosten-Abrechnung

Man hört immer wieder, dass die meisten Betriebskostenabrechnungen falsch sind. Tatsächlich ist es so, dass viele der von uns geprüften Abrechnung unrichtig erstellt wurden.

Dabei ist aber zu beachten, dass der Begriff “falsch” sehr relativ zu verstehen ist. Häufig zeigt das richtige Ergebnis einer Neuberechnung keine große Abweichung zum angerechneten Betrag. Die Abrechnung weicht dann vielleicht um 1,50 € ab, ist aber dennoch falsch. Insoweit ist es allein aus prozessökonomischen Gründen nicht unbedingt sinnvoll, einen Rechtsstreit vom Zaun zu brechen. In Anbetracht der Kosten eines Rechtsstreits ist der Aufwand vollkommen unwirtschaftlich.

Gerade bei einem neuen Mietverhältnis empfiehlt es sich aber, die erste Abrechnung auf “Herz und Nieren” zu prüfen, um sicher zu stellen, dass alles richtig abgerechnet wurde. Denn das Schema, nach dem ein Vermieter seine Abrechnungen erstellt, wird er auch in Zukunft beibehalten.

Sollten Sie sich unsicher sein, ob die Prüfung der Abrechnung finanziell sinnvoll ist, erkundigen Sie sich gerne vorab unverbindlich bei uns, wie hoch die Kosten einer Prüfung liegen.

Sonderfall der ordentlichen Kündigung

Die Räumungs­klage

Wie der Name bereits sagt, dient eine bei Gericht eingereichte Räumungsklage der “Räumung” von Mietobjekten, Mietwohnungen und Grundstücken.

Zieht der Mieter nach erfolgter Kündigung nicht aus, so kann der Vermieter durch die Räumungsklage eine gerichtliche Entscheidung und anschließende Vollstreckung zur Räumung der Mietsache erwirken – soweit die Klage erfolgreich ist. Ist dies der Fall, erfolgt durch den Gerichtsvollzieher eine Zwangsräumung.

Vermieter ziehen eine Räumungsklage oft wegen nicht gezahlter Miete in Erwägung. Um den finanziellen Schaden durch Mietrückstände zu minimieren, verbleibt dem Vermieter die Räumungsklage als letzte Instanz, soweit der Mieter nicht freiwillig nach erfolgter Kündigung auszieht.

Stellen Sie sicher, dass vor der Räumungsklage dem Mieter nachweisbar eine wirksame Kündigung zugegan­gen ist. Hierbei sind die speziellen Anforderungen einer Kündigung zu beachten, denn ohne gültige Kündigung kann auch keine Räumungsklage erfolgreich sein. Ebenso zu beachten ist, dass Sie als Vermieter zur Eröffnung des Räumungs­prozesses einen Gerichts­kosten­vorschuss bezahlen müssen, sodass die Räumungsklage bearbeitet wird.

In Kürze

Häufig gestellte Fragen zum Miet- und Wohnungs­eigentums­recht.

Für den Ablauf sollte man sich und den weiteren Beteiligten (inkl. Steuerberater) Zeit von 6 bis 8 Wochen einplanen. Uunter Umständen können 3 bis 4 Monate oder sogar 12 Monate sinnvoll sein, wenn den Beteiligten nach dem ersten Gespräch oder Lesen des Entwurfes klar wird, was alles in einen Übergabevertrag „hineingehört“ oder gehören sollte oder auf den ersten Blick vielleicht noch fehlt.

Die Eigenbedarfskündigung ist für einen Vermieter oft die einfachste Möglichkeit, sich eines unliebsamen Mieters zu entledigen. Eine derartige Kündigung ist aber von zahlreichen Bedingungen abhängig und oft gerade dann nicht rechtmäßig, wenn sie bereits sehr kurz nach Unterzeichnung des Mietvertrages erfolgt. Geht Ihnen eine (Eigenbedarfs-)Kündigung zu, sollten Sie sich auf jeden Fall von einem Fachanwalt / einer Fachanwältin für Mietrecht dahingehend beraten lassen, ob die Kündigung akzeptiert werden soll. Dabei kann auch erörtert werden, ob die Kündigung in Ihrem speziellen Fall eine besondere soziale Härte darstellt.

Schimmel in der Wohnung stellt in jedem Fall einen Mangel an der Mietsache dar. In solchen Fällen ist der Vermieter zunächst über das Auftreten des Problems zu informieren. Es ist dann zu überprüfen, welche Ursache die Schimmelbildung hat. Hier behaupten Vermieter in den meisten Fällen, Ursache sei ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Können Sie das ausschließen, sollten Sie den Vermieter auffordern, ein Gutachten über die Ursachen einzuholen. Fällt die Schimmelbildung in den Verantwortungsbereich des Vermieters, haben Sie zahlreiche Rechte. Kommt der Vermieter der Verpflichtung zur Mangelbeseitigung nicht unverzüglich nach, können Sie u.a. die Miete mindern oder sogar gänzlich zurückhalten. In solchen Fällen sollten Sie sich Rat eines Fachanwalts für Mietrecht einholen, wenn der Vermieter nicht unverzüglich den Mangel beseitigt.

Mieterhöhungen sind nur im begrenztem Umfang möglich und an zahlreiche gesetzliche Vorschriften gebunden. Zu ihrer Wirksamkeit bedürfen Sie schließlich die Zustimmung des Mieters. Erwägen Sie als Vermieter, die Miete zu erhöhen, sollten Sie sich auf jeden Fall zunächst von einem Fachanwalt / einer Fachanwältin für Mietrecht beraten lassen, um zu vermeiden, dass Ihr Mieterhöhungsverlangen nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht und damit unwirksam ist.

Die Kosten einer energetischen Sanierung können auf Mieter umgelegt werden, allerdings ist das nur unter engen Voraussetzungen möglich. Es muss beispielsweise eine Modernisierungsankündigung ausgesprochen werden, wobei verschiedene Formalien zu beachten sind. Darüber hinaus ist die Abgrenzung zwischen der umlagefähigen Sanierung und der nicht umlagefähigen Instandsetzung oft nicht einfach. Eine fachanwaltliche Beratung ist deshalb angeraten, wenn die Renovierung und/oder Sanierung Ihrer vermieteten Immobilie geplant ist.
Bereits dann, wenn ein Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist, kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden. Bei Zahlungsschwierigkeiten des Mieters ist immer ein sofortiges Einschreiten anzuraten, um mögliche Folgeschäden in Grenzen zu halten. Auch ständig unpünktliche Zahlungen sollten sich Vermieter nicht gefallen lassen, auch ein solches vertragswidriges Verhalten kann nach vorheriger Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen. Bei Problemen mit der Zahlungsmoral des Mieters ist die Konsolidierung eines Fachanwaltes für Mietrecht bereits zu einem frühen Zeitpunkt von Vorteil, auch um zu vermeiden, dass durch zu lange Geduld das Mieterkonto immer höhere Rückstände aufweist.

Im Wohnungseigentumsrecht wird zwischen dem Gemeinschafts- sowie dem Sondereigentum des einzelnen Miteigentümers unterschieden, wobei Teile eines Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können. Auch die Fenster einer Wohnung gehören damit zum Gemeinschaftseigentum, denn ein Haus ohne Fenster ist nicht vollständig. Einem Austausch muss daher die Eigentümergemeinschaft zustimmen, andernfalls besteht das Risiko der Schadensersatzpflicht des handelnden Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft. Abweichend von dieser Zuordnungsregelung kann aber die Frage der letztendlichen Kostentragung für solche Maßnahmen durch den einzelnen Eigentümer oder durch die Eigentümergemeinschaft – z.B. in der Teilungserklärung oder in Beschlüssen der Gemeinschaft – geregelt werden. Bei der richtigen Anwendung der gesetzlichen Vorschriften und der umfangreichen Rechtsprechung zu diesen komplexen Themen kann Sie ein Fachanwalt / eine Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstützen.

SOFORTHILFE VON FACHANWÄLTEN FÜR MIET- UND WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

Unser Expertenteam für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ulrike Weikert

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Jörg Pen

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungs­eigentums­recht